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【優遇措置で安くなる】マイホームの購入にかかる税金はどのくらい?

2018/10/04

マイホームxの税金

住宅の購入は人生において一代イベントではありますが、買うとどんな税金を払わなければならないかなんて買った事の無い人には想像もつきませんよね。

後に払う税金がたくさんありすぎて家計を圧迫してしまったらどうしようと不安を抱える人も多いはず。

そんな方々のために今回はわかりやすく解説していきたいと思います。

まずは税金の種類から確認していきましょう.


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税金の種類について

支払う税金は大きく分けて2つあります。

①住宅の購入時にかかる税金
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・消費税

②住宅を保有しているとかかる税金
・固定資産税
・都市計画税

この2点になります。

税金については国に納める国税、地方自治体に納める地方税に分けられていますが支払う側としてはあまり関係無いのでここでは割愛します。

また、おおよそどの程度のお金が必要になるのか計算方法も含めて解説していきます。

住宅の購入時にかかる税金

登録免許税

不動産登記を行う際にかかる税金で、登記は所有権保存、所有権移転、抵当権設定(ローンで購入時)にそれぞれ発生します。税額は購入する住宅の固定資産税評価額に税率をかけた値で算出します。売買時の価格で算出する訳では無いので注意が必要です。

計算方法は以下の通りです。税率については本則と住宅購入時の軽減税率があり、今回の解説は自己の住宅を購入時の解説ですので軽減税率で解説します。

登録免許税= 固定資産税評価額 × 税率

税率については以下の通りです。

①所有権保存登記  0.15%

②所有権移転登記 (いづれか1つ)
(1)中古住宅の場合  0.3%
(2)認定長期優良住宅 0.1%
(3)低炭素住宅    0.1%
(4)分譲住宅     0.1%

③抵当権設定登記  0.1%(現金購入時は不要)

固定資産税評価額というのは不動産の資産価値を評価する算出方法の一つになります。

不動産取得税

不動産取得した場合にかかる費用で、住宅の購入以外では贈与で不動産を取得した場合にも課せられる税金です。相続や遺贈については無税です。

先ほどと同様に固定資産税評価額を元に算出します。新築・中古問わず計算方法は同じです。

不動産取得税={(固定資産税評価額 − 控除額)}× 税率(3%)

控除額はいつその住宅が新築されたかによりますので以下の要件となっています。

昭和29年7月1日~昭和38年12月31日:100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日:150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日:230万円
昭和51年1月1日~昭和56年 6月30日:350万円
昭和56年7月1日~昭和60年 6月30日:420万円
昭和60年7月1日~平成元年 3月31日:450万円
平成元年4月1日~平成 9年 3月31日:1,000万円
平成9年4月1日以後:1,200万円
長期優良住宅:1,300万円

また、不動産取得税についておよそ半年後に納税通知がくるようです。

印紙税

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの経済取引に対して国が軽度に課税する仕組みです。

住宅購入時は必ず契約書を作成します。その際に切ってのような紙を貼るのですがそれが収入印紙という国に対して手数料を収めたという証拠になります。

住宅購入時の際に発生する印紙税は、不動産売買契約書と住宅ローンを組む際の金銭消費賃借契約書に発生します。印紙税は取引する金額に応じて変動しますのでしっかりと確認しておきましょう。

○不動産売買契約書(売買する価格)
1,000万円未満:5,000円
5,000万円未満:10,000円
1 億 円 未 満:30,000円

○金銭消費賃借契約書(借りたお金の額)
1,000万円未満:10,000円
5,000万円未満:20,000円
1 億 円 未 満:60,000円

次はある一定要件に対して課せられる消費税について解説します。

消費税

忘れてはいけないのが消費税です。販売価格の構成として土地の値段と家屋の値段がそれぞれあるのですが、家屋の部分に相当する額に対して消費税がかかります。

これは新築住宅の場合のみ課税されます。個人が売りに出している中古住宅については非課税となっています。

以上が住宅を購入時に発生する税金になります。

家を買うだけなのに発生する税金ってこんなにもあるんですね。驚きとともに悲しくもあります。

次に住宅を保有しているとかかる税金について解説します。

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住宅を保有しているとかかる税金

税金

固定資産税

固定資産税は1月1日時点で家屋や土地などを保有している場合にかかる税金です。固定資産税評価額に対して税率がかけられます。一般的な計算方法については以下の通りです。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率(1.4%)

固定資産税の算出方法については、土地と家屋の2種類の計算方法があります。
土地の場合は固定資産税評価額の部分を低減する仕組みとなっています。土地の計算方法について確認してみましょう。

<土地の特例>
土地面積200m2以下(小規模住宅用地)・・・6分の1
土地面積200m2を超(一般住宅用地)・・・・3分の1
※固定資産税評価額の部分が低減

例えば土地の固定資産税評価額1800万円の場合、200m2以下であれば6分の1になるので600万円になります。その600万円に税率1.4%をかけた値8.4万円が土地の固定資産税額になります。

では肝心の家屋の場合はどうでしょうか。標準的な計算方法については同じですが、家屋にも特例があるので確認してみましょう。

<家屋の特例>
※平成30年3月31日までに以下に該当する新築住宅を購入した場合、固定資産税が2分の1になります。

①床面積3階建以上で120㎡以下で耐火・準耐火構造の場合は新築後5年間
②上記以外の一般の住宅は新築後3年間

例えば家屋の固定資産税評価額1000万円の新築住宅を購入した場合、固定資産税額は税率1.4%なので14万円になります。ですが、①に該当する場合だと5年目、それ以外であれば②に該当する訳ですが、その場合3年目までは半額の7万円になるという訳です。

これ以外に既存住宅を改修した場合、バリアフリーに改修した場合、省エネ改修をした場合などにも固定資産税額を低減する特例がありますがここでは割愛します。

同じく同様の計算方法である都市計画税について解説します。

都市計画税

都市計画税は、道路や公園、下水道などの整備に当てられる税金でこれも同様に土地と家屋を保有している場合に課せられる税金です。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率(0.3%)

都市計画税も同様に固定資産税評価額の部分を以下の要件により低減する仕組みとなっています。

<土地の特例>
土地面積200m2以下(小規模住宅用地)・・・3分の1
土地面積200m2を超(一般住宅用地)・・・・3分の2

これらの税金は全て支払うタイミングは違えど実費になりますので現金での用意が必要です。

その他発生する費用について

住宅が中古住宅の場合

・手付金 (購入価格の10%を現金で支払う)
・仲介手数料(購入価格×3%+6万円)

手付金については買う意思の表明として一時的に支払う費用で、購入価格に充当します。住宅ローンを組んだ際に先に支払った手付金は住宅ローンによって戻ってくることになります。

仲介手数料については中古住宅を購入した場合のみに発生する費用で法律で売買価格の3%と決まっています。

いかがでしたでしょうか。こんなにも税金の種類があって面倒ですね。でもそんな支払いばかりでがっかりしないでください。

今現在は国の優遇措置として支払った税金が毎年戻る住宅ローン減税や消費税増税時の負担緩和としてすまい給付金という制度があります。

その制度がを利用するれば所得税と住民税が戻ってきたり、お金が給付されたり色々と優遇措置があるんです。
ですが、自動的に戻る訳ではなく翌年の1月から3月の間に税務署での確定申告は必須ですのでしっかりと確認しておきましょう。

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住宅購入時の優遇措置とは?

住宅ローン減税

住宅ローン控除

ご存知の方もいるかと思いますが住宅購入した場合、住宅ローン控除という制度があり翌年1月〜3月の確定申告を行うと前年度支払った所得税・住民税から控除(返金)を受ける事ができます。

住宅ローン控除の考え方としては、新築や中古住宅を問わず自己が居住する場合に受けられる制度です。
支払った税金が戻ってくる訳ですが、戻る税金は所得税が基本となり、所得税で控除しきれない場合は住民税より一定額控除する事ができます。

通常の住宅の場合、ローン残高が4000万円までで最大1%が控除(返金)されることになります。よって40万円が最大の控除額となります。

更に長期優良住宅、低炭素住の場合だとローン残高が5000万円までで最大1%の50万円が控除されます。

この住宅ローン控除については今現在購入した場合だと10年間にわたりその恩恵を受ける事ができます。詳しくは以下をご覧ください。

ちなみに低炭素住宅とは省エネ性能の高い住宅で、例えば断熱性能や機密性が高く、夏は涼しく冬は暖かい、そしてCO2排出量も通常の住宅に比べて低いなど一定の要件を満たす必要があります。

でもこれは自身が支払った所得税と住民税が戻ってくるだけですので源泉徴収票でどれだけ支払ったか確認しとくと良いでしょう。

次にご紹介するのは消費税の増税によって住宅購入における負担を軽減させるために造られたすまい給付金という制度です。

すまい給付金

このすまい給付金制度は消費税が8%に増税された2014年に創設された制度で、今後、消費税が10%に増税される際には更に給付金が増える予定となっています。

給付金額は消費税8%の場合、収入額の目安が510万円以下であれば30万円、消費税10%の場合は775万円以下であれば50万円の給付があります。

給付金額は収入の額によって段階的に下がっていきますので給付金が貰えないという事はありません。

このすまい給付金は新築・中古住宅を問わず給付されますが1度のみの給付となります。

まとめ

いかがでしたか?調べてみると住宅の購入にかかる税金は沢山あるのが分かります。金銭面の負担も大きいですが、割と税制面でも優遇されているのがわかります。

住宅の購入は一代イベントでもありますので今後のマネープランも含め購入についてはファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談するのもいいかもしれません。

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